セットアップオフィスとは？メリット・デメリット、居抜きとの違いや選び方を徹底解説

オフィスの移転や新規開設を検討する際、内装工事の手間やコスト、移転までの期間が課題になることは多いものです。近年はこうした負担を軽減できる「セットアップオフィス」が選択肢として注目されていますが、「居抜き物件と何が違うのか」「レンタルオフィスやシェアオフィスとどう使い分ければよいのか」が分かりにくく、判断に迷うケースも少なくありません。

オフィス形態を正しく理解しないまま契約すると、想定以上にランニングコストがかさんだり、入居後にレイアウト変更ができなかったりするリスクがあります。本記事では、セットアップオフィスの定義から居抜きとの違い、メリット・デメリット、自社に合った選び方までを体系的に整理します。

セットアップオフィスとは

セットアップオフィスの定義と基本的な仕組み

セットアップオフィスとは、貸主（ビルオーナー）が受付や会議室の造作、オフィス家具の設置など内装工事を済ませた状態で借りられる賃貸オフィスの一形態です。

入居者は内装工事の手配やレイアウト検討に時間をかける必要がなく、契約後すぐに業務を開始できます。一般的な賃貸オフィスではスケルトン状態から内装を仕上げるのが通常ですが、セットアップオフィスでは入居時点で業務に必要な環境が整っている点が最大の特徴です。

セットアップオフィスが注目される背景

コロナ禍以降、ハイブリッドワークが定着したことで、オフィスに求められる役割は「広さ」から「質」へと変化しています。限られた面積でも快適に働ける環境を重視する企業が増え、内装が整った状態で借りられるセットアップオフィスへの需要が高まりました。

スタートアップの増加に伴い、小～中規模の物件へのニーズも拡大しています。大手デベロッパーの参入も進んでおり、セットアップオフィスの選択肢は年々広がっている状況です。

セットアップオフィスと居抜きオフィスの違い

内装工事の主体とデザインの汎用性の違い

セットアップオフィスと居抜きオフィスは、どちらも「内装が整った状態で入居できる」という共通点があります。ただし、内装工事の主体が異なる点には注意が必要です。

セットアップオフィスでは貸主が幅広いテナントの利用を想定して内装を施すため、業種を問わず使いやすい汎用的なデザインに仕上げられるのが一般的です。一方、居抜きオフィスは前入居者の業種や社風に合わせた内装・レイアウトがそのまま残っているため、自社の雰囲気や使い勝手と合わないケースが生じやすい点に留意しましょう。

原状回復義務と退去時コストの違い

セットアップオフィスは「原状回復は不要」と思われることもありますが、実際の要否や範囲は物件・契約内容によって異なります。借りた状態に戻せばよく負担が比較的軽い物件もあれば、貸主が施した内装の状態に戻すことが求められ、内装グレードが高い物件ほど費用が高額になる物件もあります。原状回復のない物件・ある物件のどちらも存在するため、「不要」と決めつけず、契約前に範囲を確認することが大切です。一方、居抜きオフィスでは前入居者の原状回復義務を承継する場合があり、自身が手を加えていない造作についても撤去費用を負担するリスクがあります。

いずれの形態でも、契約前に原状回復の範囲と費用を書面で確認しておくことが重要です。なお、数は少ないものの退去時の負担がクリーニング費用のみで済む物件も存在します。サンケイビルが運営するNOW/HEREもその一つで、退去時の原状回復費用を気にせず入居できます。

賃料水準と入居期間による損益分岐

セットアップオフィスは内装工事費が賃料に転嫁されるため、月額賃料が周辺相場より10～20%程度高くなる傾向があります。一方、居抜きオフィスは相場並みの賃料水準で借りられるのが一般的です。

一つの目安として、3年以内の入居であればセットアップオフィス、5年以上の長期入居であれば居抜きオフィスがコスト面で有利になりやすいとされています。ただし物件ごとに条件は異なるため、入居期間を想定したトータルコストでの比較が重要です。

セットアップオフィスと他のオフィス形態との比較

レンタルオフィスとの違い

レンタルオフィスとセットアップオフィスは、内装・家具が整った状態で利用できる点では共通していますが、契約期間・面積規模・付帯サービスに明確な違いがあります。

レンタルオフィスは、運営事業者が用意した個室やブースを比較的短期間・小規模で利用する形態で、受付対応や郵便管理などのサービスが付帯するケースも多く見られます。

一方、セットアップオフィスは家具・什器を含めた内装が整った状態で借りられるオフィスで、内装工事の手間をかけずにすぐ業務を始められるのが特徴です。区画をまるごと借りる中～大規模の物件もあれば、シェアオフィスの専有個室のように小規模で借りられるものもあり、規模や契約期間は物件によってさまざまです。

どの形態が合うかは、事業規模・入居期間・共用部の使い方によって異なります。短期間・小規模で手軽に始めたい場合はもちろん、中長期で腰を据えて使いたい場合にも、シェアオフィスやレンタルオフィスを含めそれぞれに適した選択肢があります。

なお、サンケイビルが運営するNOW/HEREではレンタルオフィス的な区画とセットアップオフィス的な1フロア区画の両方を備えたハイブリッド型のシェアオフィスもございます。たとえばNOW/HERE新宿四谷では、2～4階に家具付きの個室区画（レンタルオフィス的要素）、5・7・8階には1フロア単位で借りられるセットアップオフィス区画があり、企業の規模や成長フェーズに応じて柔軟に選べる構成となっています。

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シェアオフィスとの違い

シェアオフィスは、会議室やラウンジなどの共用施設をシェアしながら、必要に応じて自社専用の（専有部）個室も契約できるオフィス形態です。この専有部が内装・家具の整った状態で提供されればセットアップオフィスにあたります。

セットアップオフィスとシェアオフィスは「どちらかを選ぶ」対立する形態ではなく、〈共用部をシェアできるか〉と〈専有部が内装・家具付きで提供されるか〉という別々の観点でとらえると整理しやすくなります。少人数のスタートアップや、柔軟な働き方を重視する企業にとっては、共用ラウンジや会議室をシェアすることで専有面積を抑えながら充実した設備を活かせるシェアオフィスも、有力な選択肢の一つです。

関連記事：シェアオフィスとは？定義やメリット・デメリット、選び方のポイントまで解説

サービスオフィス・コワーキングスペースとの違い

サービスオフィスは受付対応や秘書サービスなど付帯サービスが手厚い形態であり、コワーキングスペースはオープンな共有ワークスペースを複数人で共同利用する形式です。

このうちサービスオフィスは、セットアップオフィスと相反するものではありません。内装・家具の整ったセットアップオフィスでありながら、有人受付などのサービスを備え、サービスオフィスとしての性格をあわせ持つ物件もあります。一方コワーキングスペースは、固定の専有部を持たずオープンな空間を共有する利用が中心となるため、自社専用の空間で腰を据えて働きたい場合とは利用イメージが異なります。事業規模や必要な機能、働き方に合わせて選ぶことが大切です。

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セットアップオフィスのメリット

入退去時のコストと手間を大幅に削減できる

一般的な賃貸オフィスでスケルトン状態から内装を仕上げる場合、内装工事費として坪単価40万～90万円程度が必要です。デザイン性を追求したハイグレードな仕様では坪単価100万円を超えることも珍しくありません。セットアップオフィスではこうした工事が不要なため、オフィス家具の購入費を含めた初期投資を大幅に抑えられます。

加えて、退去時の原状回復費用も限定的なケースが多く、入退去の両局面でコスト負担を軽減できる点はセットアップオフィスのメリットとして特に大きなポイントです。

短期間で入居・業務開始が可能

通常の賃貸オフィスでは内装工事を含めて入居まで4～6ヶ月程度を要しますが、セットアップオフィスであれば最短1ヶ月程度で入居できるケースもあります。

移転前のオフィスとの家賃の二重払い期間を最小化できるほか、事業開始までの空白期間を短縮できる点も実務上の大きな利点です。賃貸オフィスでは退去時の原状回復工事が完了するまで賃料が発生し続けるため、移転先との二重払いが長期化しやすい構造にあります。工事の騒音や粉塵による業務への影響もないため、入居初日からスムーズに通常業務を進められます。

デザイン性の高い空間で従業員のモチベーションと採用力を向上

プロのデザイナーが手掛けた内装を持つセットアップオフィスでは、従業員の働く意欲や生産性の向上が期待できます。

採用面接の際にもオフィス環境は候補者の第一印象に直結するため、デザイン性の高い空間は採用ブランディングの面でも効果を発揮します。内装費をかけずにこうした空間を利用できる点は、特に中小企業にとってセットアップオフィスならではのメリットです。

セットアップオフィスのデメリット・注意点

月額賃料が周辺相場より高く設定される傾向がある

内装工事費が賃料に上乗せされる分、セットアップオフィスの月額賃料は周辺相場よりも割高に設定されるのが一般的です。入居期間が長くなるほどトータルコストの差が広がるため、入居期間の見通しに応じた費用シミュレーションを事前に行うことが重要です。

内装・レイアウトの自由な変更が難しい

セットアップオフィスでは大幅なレイアウト変更や企業独自のデザイン反映が原則として困難です。自社ブランドを内装で表現したい企業にとっては制約となり得ますが、一部の物件ではカスタマイズに対応しているケースもあるため、内覧時に確認しておくことをおすすめします。

物件数が限られ、大型区画が少ない

セットアップオフィスは都心部を中心に増加傾向にあるものの、通常の賃貸オフィスと比較すると物件数は依然として限定的です。100坪以上の大型物件は特に少なく、人気エリアではすぐに成約する場合も多いため、早めに物件探しを始めることをおすすめします。

原状回復の範囲を契約前に必ず確認する

セットアップオフィスは原状回復義務が限定的とされるケースが多い一方、契約内容によっては什器撤去費用などが発生する場合もあります。「原状回復不要」と一概に捉えず、契約前に具体的な範囲を書面で確認しておくことが大切です。

セットアップオフィスが向いている企業の特徴

スタートアップ・ベンチャー企業

創業間もない企業にとって、内装工事にかける資金・人員・時間は大きな負担となります。入居コストを最小化しつつすぐに業務を開始できるセットアップオフィスは、スタートアップとの相性が良いオフィス形態です。2～3年後の事業拡大を見据えた移転前提の利用にも適しています。

加えて、デザイン性の高いオフィス環境は採用活動においても有利に働きます。優秀な人材の獲得競争が激しいスタートアップにとって、候補者に好印象を与えるオフィスは採用力を底上げする武器になります。

オフィス移転を短期間で完了させたい企業

事業拡大による急な増員や拠点統合など、移転スケジュールに余裕がない企業にとって、内装工事不要で最短入居が可能なセットアップオフィスは有力な選択肢となります。オフィス契約の更新時期が迫っている場合にも、短期間で移転先を確保できる安心感があります。

デザイン性を重視するが内装に大きな投資はできない企業

自社でデザイン性の高い内装をゼロから構築するには数百万円規模の費用が必要ですが、セットアップオフィスであればプロが手掛けた内装を賃料の範囲内で利用できます。採用力やブランディングを重視しつつコストを抑えたい中小企業に適した選択肢です。

セットアップオフィスを選ぶ際のチェックポイント

立地・アクセスの利便性

通勤や来客の利便性に加え、オフィスの住所が持つブランドイメージも重要な選定基準です。主要ターミナル駅へのアクセスのほか、従業員・顧客双方にとっての動線を考慮した立地選びが求められます。

設備・内装の仕様と入居後の快適性

会議室の有無やサイズ、個別空調の有無、インターネット回線の速度と安定性、セキュリティ設備（入退室管理・防犯カメラ等）など、日常業務に直結する項目を確認しましょう。内覧時にはチェックリストを持参すると、確認漏れを防ぐことができます。

費用構造と契約条件の確認

月額賃料に含まれる範囲（共益費・光熱費・Wi-Fi等）、敷金・保証金の月数、解約予告期間、中途解約の可否など、契約条件の全体像を事前に把握することが重要です。入居期間別のトータルコストを算出し、他の形態と比較検討してみてください。

「内装付き」だけで選ばない――空間の質がオフィスの価値を左右する

セットアップオフィスを検討する際、内装の有無だけを基準に選ぶと入居後のミスマッチにつながりかねません。ここでは、オフィスの「空間の質」という観点から、より満足度の高い選択につながる視点を紹介します。

ハイブリッドワーク時代に求められる「出社したくなるオフィス」

リモートワーク環境が整った現在、従業員がわざわざ出社する理由となるのは「空間の質」です。
集まりたくなる共用ラウンジや、業務集中を支える集中ブース、フレグランス・BGMによる心身の快適性、働く誇りを育むデザインなど、多面的な空間価値を備えたオフィスが、出社率向上や組織活性化の解決策として注目されています。

オフィス選びにおいては機能面だけでなく、「ここで働きたい」と思える体験価値を評価する視点が重要です。

セットアップオフィスとシェアオフィスの比較で見えてくる「第三の選択肢」

セットアップオフィスの魅力は、内装・家具の整った専有部をすぐに使える点にあります。一方シェアオフィスは、ラウンジや会議室などの共用部を他社とシェアしながら、自社専用の専有部も併せて持てるのが特徴です。この2つは相反するものではありません。シェアオフィスの専有部が内装・家具付きで提供されれば、それはセットアップ仕様の個室であり、〈共用部のシェア〉と〈内装付きの専有部〉を同時に手に入れられます。

特に10名以下の企業にとっては、共用ラウンジや会議室をシェアすることで専有面積を抑えながら、作り込まれた共用部と内装の整った専有部の両方を活かせる点が大きな魅力です。事業フェーズや成長計画に合わせて柔軟に働ける環境を、無理なく確保しやすくなります。

まとめとNOW/HEREのご案内（新宿四谷・北新宿・横浜関内）

セットアップオフィスは、内装・家具が整った状態で借りられ、入退去コストを抑えながら短期間で業務を開始できるのが特徴です。居抜きオフィスとは内装工事の主体やデザインの汎用性が異なります。また、シェアオフィスのように共用部をシェアしながら専有部を持つオフィスでは、その専有部が内装・家具付きであればセットアップオフィスにあたるなど、必ずしも別々の選択肢とは限りません。自社の事業規模や入居期間、共用部の活かし方、重視するポイントを整理したうえで、最適な形態を選びましょう。

「内装付き」にとどまらず、共用スペースのシェアによる空間効率の向上、会議室や集中ブースなど集まって働くための機能、快適な業務環境を支えるインフラ品質にも目を向けることが、長期的に満足できるオフィス選びのポイントです。

サンケイビルが運営するシェアオフィスNOW/HERE（ノーウェア）では、「GATHERING（集まりたくなる共用スペース）」「WELLNESS（心身の快適性）」「PRIDE（働く誇り）」「BOOST（業務集中を後押しする機能）」の4つの価値を軸に空間を設計しています。個室内の個別空調や高セキュリティ、無料Wi-Fiなど基本品質にも妥協がなく、入居者が「ここで働きたい」と思える空間が大きな特徴です。

• NOW/HERE新宿四谷：四ツ谷駅から徒歩圏内。新宿エリアでありながら落ち着いた環境が魅力のメイン拠点
• NOW/HERE北新宿：新宿駅西口エリアに位置し、交通利便性に優れた拠点
• NOW/HERE横浜関内：横浜の官庁街に立地し、士業やベンチャー企業にも適した拠点

オフィスの移転や新規開設を検討されている方は、ぜひ内覧予約や資料請求からお気軽にお問い合わせください。